Пророков, предрекающих падение цен на столичные квартиры, хватало всегда. К их числу присоединились и специалисты Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений, заявившие, что рынок может обрушиться еще до конца 2008 г. Главной предпосылкой такого сценария названо сокращение реальных доходов населения из-за инфляции. Правда, непонятно, почему означенные специалисты вообще сочли, что население имеет какое-то отношение к купле-продаже московских «метров».

Днем с огнем

По данным Аналитического центра Корпорации «ИНКОМ», объем предложения на рынке в середине июле составил 24,9 тысяч объектов, при этом в конце июня он достигал 32,4 тысяч. Таким образом, предложение уменьшилось на 23%.

Можно допустить, что в поле зрения аналитиков риэлтерской компании не попадают сделки, совершаемые гражданами без участия агентов, или, по крайней мере, попадают не все. Это предположение подтверждается данными информационного сервиса WinNER, в базе которого на 21 июля числилось 62,2 тысяч объектов в Москве (без учета комнат в «коммуналках»), выставленных на продажу. Но в конце июня их было почти 80 тысяч, то есть и в этом случае наблюдается аналогичное серьезное снижения предложения - более 22%.

По большому счету, не играет роли, какая из двух приведенных оценок точнее отражает реальность. Если учесть, что общее число квартир в Москве без учета Зеленограда составляет около 3,4 млн, то, выражаясь биржевым языком, free float не превышает 1-2%. В этих условиях нельзя говорить о наличии рынка, на котором действует достаточно большое количество продавцов и покупателей, и, соответственно, цена на товар формируется балансом спроса и предложения. Столичная жилая недвижимость доступна столь узкому кругу людей, что ни примерять на этот рынок модель американского ипотечного «пузыря», ни делать прогнозы, исходя из влияния инфляции, мирового финансового кризиса и т.д., - нет смысла. С тем же успехом можно рассуждать о связи между уровнем жизни оленеводов Якутии и доходами аукционного дома Sotheby's.

Небо и земля

Ни прогнозы, ни даже лето не помешали росту цен. В течение июня квартиры подорожали в среднем на 3,9% в рублях, что значительно превысило июньский показатель инфляции в 1%. В июле рост чуть замедлился и составил 1,1% за первые две недели. При этом, по данным «ИНКОМ», в середине июля средняя цена квадратного метра достигла шокирующей отметки $8000.

На самом деле, если исключить из анализа новостройки и элитное жилье, средняя  цена окажется «поприличнее». Правда, и количество выставленных на продажу квартир резко снизится.

Так, согласно сведениям WinNER, на вторичном рынке Москвы в середине июля предлагалось всего 16 тыс. квартир, площадью менее 100 кв. м и стоимостью менее $1 млн - сравним с указанной выше цифрой в 62 тыс. объектов без учета этих ограничений. Средняя цена квадратного метра составила $5294. Конечно, тоже, мягко говоря, немало, но все-таки далеко не $8000. Характерно, что за пределами Садового кольца жилье дороже. Исключение из выборки квартир, расположенных в ЦАО, «подбрасывает» среднюю цену метра до $6514. Объясняется это тем, что в центре продаются, по сути, только «хрущовки» (если опять-таки не трогать элитный сегмент), а качество жилья, выставленного на продажу в других районах - в основном значительно выше.

Так, цены в Центральном АО за месяц (с середины июня по середину июля) выросли на 2,0-2,1%, а в значительно более дешевом (если это слово вообще уместно в данном контексте) Ховрино стоимость жилплощади за тот же период возросла незначительно - всего на 0,5%.  Быстрее всего квартиры дорожали в Крылатском - на 3,6%. Восток и северо-восток тоже отметились динамикой цен выше среднего - рост 2,9-3,4%.

Таким образом, в целом наблюдается сохранение старого принципа «запад - подороже, восток - подешевле», но в остальном на ценообразование влияют, по всей видимости, индивидуальные причины покупателей и продавцов, что лишний раз подтверждает тезис о не очень-то рыночной природе этого «рынка».

Обвала не будет

Вероятность обрушения цен из-за отсутствия спроса следует признать равной нулю. Лишь 25-30% из предлагаемого, и без того скудного, количества объектов подходят под описание «для жилья», тогда как все остальное могут себе позволить только люди, явно не испытывающие жилищных проблем. Другими словами, большая часть находящихся в обороте квартир являются инвестиционным инструментов. В то же время, как показывает динамика предложения, продавцы, скорее, придержат объект, чем продадут себе в убыток.

Ситуацию мог бы изменить массовый ввод нового жилья, но и этот сценарий выглядит фантастическим: во-первых, для масштабной застройки вряд ли найдется достаточное финансирование, а во-вторых, просто, что называется, не дадут.

Вспоминается, как в 2006 г. некий министр выступил с инициативой, суть которой заключается в том, чтобы собственников второго жилья обложить дополнительным налогом. Мол, расплодилось спекулянтов, а нормальным людям жить негде. Министра тогда ругали все кому не лень, и в Госдуме идею даже не обсуждали, только вот цены на квартиры все равно подскочили на 5% и более. Интересное проявление заботы о простых людях, в результате которого недоступное тем жилье стало еще недоступнее.

Так что в нашей стране разворота на рынке недвижимости можно ожидать в тот момент, когда чиновники всех рангов перестанут говорить о необходимости наведения порядка, социальном жилье, доступной ипотеке и прочая и прочая. А пока же городские власти продолжают изымать жилье со свободного рынка для последующего его распределения лишь им известными способами. Квартирам же, остающимся в свободном обороте, по сути, уготована роль коллекционных редкостей.